1.原告欺诈2.合同无效3.原告违约4.国家利益受损

尊敬的审判长、审判员：

    受被告的委托和浙江大公律师事务所的指派，由本人作为本案代理人参加今天的庭审。代理人就本案的事实在庭前进行了必要的了解和调查，同时查阅了相关的法律法规。通过今天的庭审调查，以及双方的举证和质证，本案的事实已基本清楚：双方于2004年6月11日所签订的《场地租用协议》因违反了强制性法律规定，属无效合同，证据确实、充分。现就原告欺诈、合同无效、原告订约后一再违约及合同无效导致经济损害等问题，阐述如下代理意见：

　　一、原告故意隐瞒真实情况，诱使被告作出错误意思表示。

    1、原告在与被告签订《场地租用协议》时具有欺诈行为。
    原告故意隐瞒了自己没有该房屋和场地的所有权证和使用权证这一法律事实以及自己无权出租、无法办理  《房屋租赁许可证》等问题，诱使被告签订了《场地租用协议》。

    事实上，被告与原告签订该协议之前，已在XXX实施办校场地建设。但原告为了改善福利条件，解决资金不足等困难，多次前来绍兴请求被告租赁其房地产以增加收入。经原告的再三邀请，被告放弃了投入大量资金并已在运营的XXX场地，同原告签订了《场地租用协议》。

    后，被告在向军分区领导汇报此事时，方知原告根本无权出租该房屋和场地，其行为系擅自弄假出租的违法行为。所以，这一份看似是双方当事人真实的意思表示，但事实上是原告隐瞒真实情况、欺骗被告签订的无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条的规定，该协议无效。

    2、根据《军队空余房地产管理规定》第十九条一款：“军队空余房地产租赁，必须使用全军统一的《军队房地产租赁合同》范本，签订租赁合同。”第二十条：“军队空余房地产租赁合同实行审核制度。租赁双方草签的《军队房地产租赁合同》，必须经本系统、本区房地产管理部门审核同意，方可正式生效。”原告在没能也无法取得出租房地产资格的情况下，为逃避责任与义务没有使用军队规定的对外出租房地产必须使用的规范的制式《军队房地产租赁合同》范本，而是假借“平等、友好协商”之名与不知真相的被告拟定了一份极不规范的《场地租用协议》，该协议的内容比制式合同少了很多，特别是删减了《军队房地产租赁合同》中的关键条款，致使被告无法从合同中了解到军队出租房地产的特别规定，继而诱使被告做出错误的意思表示与其签订了《场地租用协议》，原告的行为当属合同欺诈。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”可见原告为达到将该房屋出租的目的，故意隐瞒真实情况，其行为应认定为欺诈。

    二、《场地租用协议》违反了法律、法规的强制规定，属无效合同 。

    签订《场地租用协议》时，被告并不知原告与自己签订的协议是无效的。因原告滥用诉权，起诉被告，被告于2008年9月中旬向绍兴市政协副主席XX同志汇报此事。后原告的上级主管部门指出，原告这种擅自出租房地产的行为是违法的。

     1、出租地产系划拨土地，原告非适格的出租主体。

    原告所出租的房屋和场地占用的土地是划拨土地，所出租的房屋和场地，属军事设施。该土地用途为教育，是《城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《城市房屋管理办法》、军队的《房地产管理条例》、《军队空余房地产管理规定》、以及《关于进一步落实军以下作战部队停止出租空余房地产的通知》等法律法规所禁止的租赁项目。而原告明知违法违规，无法办理相关租赁审批手续，仍然在未经批准的情况下擅自改变土地用途和房屋使用性质，不择手段将房屋和场地出租。
　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院55号令）第四十四条、第四十五条的规定，原告出租的房屋和场地所占用的土地系依划拨取得，该土使用权只有在法律规定的范围内可以出租。但该土地使用权依法不属于本法第四十五规定的范围之内。其既没有得到土地管理部门的批准，也没有得到房产管理部门的批准，同时原告也不是公司、企业、其他经济组织和个人，而是中国人民解放军浙江省诸暨市人民武装部，亦即其并非法律规定的合适主体。另，该人武部没有取得地上建筑物的合法产权证明。因此，依据该《条例》的规定该房屋和场地属于禁止出租的项目。

    同时依据《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条二款、和第三十二条的规定，原告的出租行为同样没有办理土地登记手续。因此，亦属无效合同。 

    协议拟出租地产是划拨给军事预备役学校使用的，原告并非该土地的适格出租主体。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第三条、《军队空余房地产租赁管理规定》第十一条第二款、《军队房地产租赁合同》第五条、《关于进一步落实军以下作战部队停止出租空余房地产的通知》第二条、《关于加强军队空余房地产租赁安全管理的通知》第二条等规定，原告是在没有取得出租房地产主体资格的情况下出租的，同时也没能报上级产权主管单位批准和允许（军以下单位不能直接出租），其行为属于擅自出租。即使原告为适格出租主体，其亦应参照我国法律法规特别是军队内部相关法规来出租。

    2、最高人民法院之判例参考。

　　最高人民法院网——裁判文书发布的最高人民法院（2003）民—初字第35号《民事调解书》，对于海军航空兵某部与三九公司签订的房屋租赁合同因违反了国家和部队的相关法律、法规的规定，被军事法院一审判决为合同无效，后经二审调解的判例以及中国法制出版社《人民法院案例与评注》民事六卷3-82页所载的最高人法院（2001）民—终字第73号《民事判决书》，对昆明公安消防支队与重庆某材料厂因房屋租赁纠纷的最终被判决租赁合同无效的判例与本案的事实基本一致。两个案子都是军队违反国家法律、法规出租房地产，导致租赁合同无效，最后返还租赁费，赔偿投资损失等的案例。
　　虽然，我国不实行判例法制，但依据1999年《人民法院五年改革纲要》第十四条：“从2000年起，经最高人民法院审判委员会讨论、决定的适用法律问题的典型案件予以公布，供下级法院审判类似案件时参考。”的规定，代理人认为本案与上述二案的案情基本类似，因此，对于其所适用的法律以及判决建议合议庭在合议时予以参考。
    综上所述，代理人从事实和法律两个方面对原告的违法出租行为进行了详细的论述，并援引了最高人民法院的判例进行佐证，全面论证了《场地租用协议》之违法性、无效性。

   三、屡屡违约，严重损害被告利益。

   退一步讲，即使《场地租用协议》合法有效，在合同执行过程中，原告也存在多处违约，给被告造成了重大的经济损失。

   1、《场地租用协议》中明确约定租用的场地南北长140米，东西宽50米，但事实上由于建造高速公路，原告只提供了25米宽的场地，足足比协议约定少了一半；约定2000平方米的房屋，实际只有800平方米；约定12000平方米的场地，实际也只有10000平方米左右；约定提供2间汽车库，实际只提供了1间。上诉事实表明，原告提供的房屋和场地都与《场地租用协议》不符，是明显的违约行为。

    2、合同签订后，原告拟出租的场地因为堆放煤渣，需延期一年交付，而该时系诸暨市驾驶员培训行业公认的黄金年份，其未能如期交付被告使用，使被告遭受了巨额经济损失。原告的此项违约行为在其后来与被告签订的《场地租用补充协议》中得到了确认。

且，原告一直未按相关法律规定为被告办理法律手续，对于承诺由其办理提供的《军队房地产租赁许可证》时至今日都未办好。

    根据总后勤部、国家工商行政管理局【2001】后营字第96号颁发的《关于军队利用空余房地产对外租赁有关问题的通知》第二条的规定：《军队房地产租赁许可证》是军队房地产租赁的合法有效凭证。凡租用军队房地产开展经营活动的单位和个人，到当地工商行政管理部门办理登记注册时，必须提交产权证、租赁协议和《军队房地产租赁许可证》。由于原告不按约定提供《军队房地产租赁许可证》，当被告到诸暨市工商局进行注册登记时，被告知不予受理。

    3、原告收到租金后一直拒绝按法律规定给被告开具正规的地方税务发票，致使被告无法办理相关手续，并受到税务机关的行政处罚。被告不止多次电话恳请其早日出具地方税务发票，还以电报的形式正式书面要求出具，以便被告继续支付第二年的租金。但原告却对被告这一合法正当要求置之不理，反而在起诉状里诉称被告拒绝支付租金。原告的上诉诸多违法行为致使被告不能依法开业，致使被告遭受了巨额的经济损失。

    4、2007年11月12日，在时任XX市军分区政治部主任XX的主持下召开了由被告负责人A、原告法定代表人B、原告的前法定代表人C参加的关于场地租用协议事宜的协调会，最终B部长在会上当场决定：从原告新领导班子上任（2006年4月6日）起就每年场地租金减少进行据实调整，并于一周内研究后给予被告正式答复，协调会各方对此予以确认。但时至今日，原告法定代表人的承诺却石沉大海，杳无音信。

    四、因原告的合同欺诈行为导致国家利益受到损失。

    根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条规定：“以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地建成房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法由国务院定”。《城市房屋租赁管理办法》和国家建设部、财政局、工商总局、解放军总后勤部对土地收益金收缴办法都做出了明确而具体的规定。由于原告属于擅自出租军队空余房地产，从而使地方政府和被告上级主管单位无法掌握房屋出租的事实情况，且其在收到租费后一直拒绝给被告开具正规的收费票据，也就无法实现由主管部门代收代缴土地收益金的目的，从而导致国家应收的土地收益金流失，使国家蒙受了损失。

     综上所述，原告明知自己无权租赁，采用隐瞒事实的手段，在被告无法了解军队内部特定的出租程序的情况下，将通过划拨方式取得的房地产违法出租给不知真相的被告。签订协议后又不按约定办理《军队房地产租赁许可证》，也没有去地方房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，给被告造成了巨大的经济损失，同时也损害了国家的利益。

    本案中，被告本来已经在诸暨市大唐镇开业营运，为了支持人武部的事业建设，为了进一步加深同军队的鱼水关系，才不惜经济损失放弃原来在大唐镇的驾校场地，应原告的要求租用人武部廿里牌的房屋和场地。岂知原告却屡屡失信违约，更为严重的是原告还明目张胆地违反国家强制性法律法规。原告的行为不仅损害了被告的正当合法利益，也玷污了人民军队的高尚形象，严重破坏了人民群众对军队的高度信任。

    鉴于原告诸多违法失信行为，被告不得不拿起法律的武器来维护自己的合法利益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队空余房地产管理规定》等房地产法和其他法律的强制性规定、特别规定，请求人民法院确认双方签订的《场地出租协议》无效，且过错方在原告。据此，请求人民法院判决原告返还依该协议所取得的租金15万元及利息，赔偿被告的实际投资款1114526.00元，并承担本案的诉讼费及其他费用。

    以上意见，请法庭合议时予以考虑！谢谢。